同策研究：长三角经济圈投资潜力判断维度及机会

　　【背景】 40年来，按照可比价格计算，中国国内生产总值年均增长约9.5%，中国人民生活从短缺走向充裕、从贫困走向小康，改革开放的成功，就在于顺应了中国人民要发展、要创新、要美好生活的历史要求。”党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央，以前所未有的决心和力度推进全面深化改革，强调“把改革方案的含金量充分展示出来，让人民群众有更多获得感”，使改革开放既朝着有利于增添发展新动力方向前进，也朝着有利于维护社会公平正义方向前进……（ 《 人民日报 》2018年10月29日 01 版）

　　12月10日，由中国经营报社主办的“致敬四十年：改革新动力 发展新引擎”——2018中国城市发展峰会在北京希尔顿逸林酒店举行。在此次论坛上，同策研究院和《中国经营报》共同编写的《八大经济圈投资价值研究及市场机会-2018中国城市与产业发展白皮书》启动发布仪式。针对近年国内外经济形势与市场环境变化，致敬改革开放四十年，此次白皮书将重点阐释在如今中国房地产市场环境下，国内八大经济圈投资价值研究及市场机会。本篇将节选部分白皮书内容以饕读者。　　

　　上期精彩：【致敬四十年】《八大经济圈投资价值研究及市场机会》第一篇 周期错配下全国楼市趋势判断

　　长三角区域基本面研究

　　宏观背景分析主要从区域合作及整体规划、经济容量及发展态势、人口总量及支付能力三个方面展开，旨在分析经济圈内城市的宏观要素是否对房地产行业具有支撑力。

　　规划指出发挥上海龙头带动的核心作用和区域中心城市的辐射带动作用，依托交通运输网络培育形成多级多类发展轴线，推动南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、苏锡常都市圈、宁波都市圈的同城化发展，强化沿海发展带、沿江发展带、沪宁合杭甬发展带、沪杭金发展带的聚合发展，构建“一核五圈四带”的网络化空间格局。

　　上海、苏州、宁波、无锡处于产业转型期，第二产业的外迁缩减了此类城市GDP总量，使得经济增速放缓，从人均GDP来看，长三角经济圈除安徽省的池州、宣城、滁州、安庆外，其他城市均高于全国水平。

　　上海的人均可支配收入在长三角经济圈处于最高位，其次为苏州，居民支付能力强，而池州、安庆及滁州人均可支配收入及复合增速均相对较低，地域上受核心城市上海辐射发展较少，人民可支配收入水平改善缓慢，居民支付能力较弱。

　　上海、南京、杭州三个城市无论从经济体量、人口还是其他指标均高于其他城市，增长潜力较大。因此将上海、南京、杭州定位为区域的中心并研究它们对周边城市辐射效应较为合理。然后根据与上海、杭州、南京三大核心城市地域的相似性、交通便利度，并结合房地产经验，将中心城市及其周边地理相邻城市划分为一个都市圈，来研究其投资机会。

　　长三角区域城市布局策略

　　经济圈潜力城市筛选

　　以城市投资价值判断为核心，寻找房价低于城市价值的城市，同时辅以住宅需求潜力发展趋势及库存两个维度来判断城市房地产市场进入风险。综合城市价值与两个维度的辅助风险指标来寻找各大都市圈城市的市场机会。

　　【此处省略书中评估出的最后结论】

　　都市圈外溢城市判断

　　系统聚类方法首先将所研究的每个事物对象自己看作一个类，计算相互之间的接近程度后，将最相近的先合并为一类。然后，进一步计算类与类之间的距离，再合并相近的类，直至将所有对象合并为一个大类。点与点之间的距离采用欧式距离的平方，聚类方法采用组之间的连接。城市在向量空间上与核心城市“接近”，不只是指地理空间距离和时间，更多的是一种关联性，表示该城市与核心城市关系紧密，我们看作核心城市的“外溢城市”。

　　通过上述指标数据，确定各城市在各指标上与上海的相对差异大小，与上海在指标上差异越小的城市，对上海外溢需求的吸引力越强，同时与上海房价差距越大的城市，未来房价有更大的上涨潜力。无锡、嘉兴受上海外溢影响强。

　　通过上述指标数据，确定各城市在各指标上与南京的相对差异大小，与南京在指标上差异越小的城市，对南京外溢需求的吸引力越强，同时与南京房价差距越大的城市，未来房价有更大的上涨潜力。滁州、芜湖和马鞍山受南京外溢影响强，同时价差较大，未来有较强上涨潜力。

　　通过上述指标数据，确定各城市在各指标上与杭州的相对差异大小。与杭州在指标上差异越小的城市，对杭州外溢需求的吸引力越强，同时与杭州房价差距越大的城市，未来房价有更大的上涨潜力。绍兴、湖州、金华及诸暨受杭州外溢影响强。

　　【此处省略书中评估出的最后结论】

　　长三角区域投资时点策略

　　研究城市商品住宅销售均价周期主要可分为4个步骤：第一，数据的选取与处理；第二，频谱分析找出概率较高的周期值范围；第三，调和分析确定最佳周期值，利用BP滤波进行估计；第四，建立ARIMA模型预测房价周期走势，并得出结论。

　　在房价的低谷期，房地产市场冷淡，拿地竞争强度较小，拿地后控制项目进度，可以随房价进入上升通道获取较大收益。因而在房价周期的低谷拿地是最佳的投资时点。2020年2季度是上海房价周期的波谷，建议房企在此时点前后逆周期投资拿地。

　　2020年4季度、2019年1季度、2020年4季度及2020年2季度分别是苏州、常州、无锡和南通价格周期的波谷，建议房企在此时点前后投资拿地。（上海都市圈潜力城市中嘉兴数据不全，本节不作分析）。

　　2021年2季度是南京房价周期的波谷，建议房企在此时点前后逆周期投资拿地。（南京都市圈潜力城市中扬州和芜湖数据不全，本节不作分析）。

　　2019年1季度、2019年2季度分别是杭州和金华价格周期的波谷，建议房企在此时点前后投资拿地。

　　【此处省略书中评估出的最后结论】