上一篇，我们描述了上海住房租赁散户市场的供应情况（房租抵个税，上海4万个包租婆瑟瑟发抖）。今天，我们想更进一步知道供应与租金之间的关系？影响租金的因素是哪些？哪些因素不能影响租金？同策研究院带您深入分析。
Part1
租金与哪些因素无关？
1、租金价格波动情况与租金价格高低及板块区域并无直接联系；
2、供应与价格之间无明显联系。
具体来看，截至2018年9月30日，在上海市115个板块中，租赁住房单位面积租金价格高于上海市9月平均租金的板块有81个，占比70.43%，集中于中心城区，其中最高的板块为黄浦淮海中路，价格为165元/平方米/月。低租金区域分布于上海远郊，单位租金低至15元/平方米/月（金山枫泾）。
图：2018年9月上海市各板块单位面积租金价格情况（单位：元/平方米/月）
数据来源：Dataln，同策研究院
与起始监测月2018年4月的上海市住房出租单位面积租金价格（70元/平方米/月）相比，监测期内，上海市平均租金涨幅为9.6%。在划分的115个板块中，单位面积租金价格上涨的板块有52个，占比45.22%，其余板块单位面积租金价格均有所下降。
就波动而言，超出测算的特定价格波动系数的板块有15个，分别为：浦东海湾、唐镇、曹路；宝山淞南高境、张庙、大华；普陀万里、桃浦、长风；静安不夜城、大宁；闵行浦江；奉贤庄行；松江南部及崇明新城，大部分板块处于城市外围。其余板块，无论租金价格处于低位还是高位，皆有波动但波动不够显著。由此可见，租金价格波动情况与租金价格高低及板块区域并无直接联系。
图 ：上海市各板块单位面积租金价格及波动情况（单位：元/平方米/月）
数据来源：Dataln，同策研究院
此外，数据整理得出，上海市115个板块中，仅有19个板块的供应量波动与单位面积租金价格波动有明显联系，占比16.52%。其中16个板块的供应量波动与租金价格波动成负相关，即供应量增加，单位面积租金价格下降。剩余96个板块的供应与价格之间无明显联系。
图：上海市各板块单位面积租金价格及供应量间关系情况（单位：%）
数据来源：Dataln，同策研究院
Part2
影响租金的因素有哪些？
我们发现有以下四个方面：
1、区位是影响租金价格的至关重要因素
2、按间分租单位坪效远高于按套整租
3、租金中位数：按套整租户型越大，价格中位数越高；按间分租价格中位数与户型并无太大关系
4、租金边际效应：按套出租2室价格中位数边际效应明显，即从1室变成2室，套均价格是下降的；按间出租以3居室、4居室为主，并没有呈现明显的边际变化。
①区位&按间分租单位坪效远高于按套整租
根据监测的节点数据显示，上海市16个区县中，按间提供的分租房源单位面积租金价格平均值为154.56元/平方米/月，按套提供的整租房源单位面积租金价格平均值为75.31元/平方米/月。按间分租的单位坪效远高于按套整租的单位坪效。
具体来看，按间分租的单位面积租金价格排名前五的区县为：长宁、虹口、杨浦、静安和普陀，均位于中心城区，单位面积租金价格均超200元/平方米/月；按套整租的单位面积租金价格排名前五的区县为：黄浦、长宁、静安、徐汇和虹口，其中黄浦区租金价格最高，单位面积租金价格为134元/平方米/月。相较之下，地处偏远的金山与崇明租金价格最低，单位面积租金价格为19元/平方米/月与24元/平方米/月。
图：上海不同区县单位面积平均租金价格（单位：元/平方米/月）
数据来源：Dataln，同策研究院
②租金中位数
从中位数的角度来看，上海散户市场按套整租供应的房源价格中位数与户型基本形成一个特征：户型越大，价格中位数越高，且各个城区均呈现这一特征；结合按套整租供应房源户型特征，按套整租供应的房源户型以2室为主，其价格中位数最高的3个区县都集中在中心城区，分别为黄浦区的11500元/月，长宁区的11000元/月以及静安区的7500元/月。
图：上海整体散户市场按套整租供应的户型价格中位数（单位：元/月）
数据来源：Dataln，同策研究院
反观按间分租供应的房源价格中位数情况，价格与户型并没有呈现一定的关系。但与户型供应结论相对应来看，按间分租供应的房源以3室和4室为主，3室对应于价格中位数最高的3个区县主要集中在中心城区，具体为徐汇区的3060元/月，长宁3040元/月以及杨浦2460元/月；4室对应于价格中位数最高的3个区县也主要集中在中心城区，分别为长宁3085元/月，徐汇3000元/月和虹口2890元/月。
图：上海整体散户市场按间分租供应的户型价格中位数（单位：元/月）
数据来源：Dataln，同策研究院
总的来说，无论是按套整租还是按间分租供应，对应其供应主力户型的房源价格中位数最高的前三区县均集中在中心城区，由此可见，区位是影响租金价格的至关重要因素。
③租金边际效应
从边际变化的角度来看，上海散户市场按套整租供应的房源中2室价格中位数边际效应明显，即从1室变成2室，套均价格是下降的，这可能与散户市场按套整租供应的房源以2室为主有关。其他户型的边际变化并没有呈现出明显的效应。
图：上海整体散户市场按套整租供应的户型价格中位数边际变化情况（单位：元）
数据来源：Dataln，同策研究院
反观按间分租的情况，其供应的户型价格中位数并没有呈现明显的边际变化，每个房间对应的价格都比较平稳，没有明显涨幅（个别城区的个别户型有波动变化）。由于是按间分租，挂牌价格均是每间房的价格，并不影响其他房间的价格，即一个房间一个价。
图 ：上海整体散户市场按间分租供应的户型价格中位数边际变化情况（单位：元）
数据来源：Dataln，同策研究院
本文来源：金融界网站 
