长租公寓租金定价是个复杂的系统工程，运营商要调研周边市场价格，要思考品牌自身的客群定位、产品档次、测算回本及盈利周期等等。
往往考察竞品和周边调研需要的时间都很长，今天同策研究院调研100多个公寓品牌样本，从长租公寓整体租金价格分析和长租公寓区域租金价格特征两个角度，分析上海公寓定价的整体状况。不明白租金规则的你，先来看看“别人家”是怎么定价的吧！
长租公寓整体租金价格分析
按物业属性划分的集中式和分散式长租公寓无法明确区分租金价格层级，因而主要从按照服务式公寓、白领公寓以及蓝领公寓的角度分析。
01
服务式公寓
按照第一太平戴维斯所公布的上海第二季度住宅租赁市场季报简报，上海服务式公寓租金价格约235.1元/平方米/月，是各类型住宅租赁租金之首。
抽样调查上海几家服务式公寓品牌，发现其租金价格基本分为三档：
一档属于较高端产品水平，一般月租金在350元/平方米/月以上，平均住房面积约为80平方米，因而租金大约为28000元/月以上；
二档是主流产品水平，月租金在240-300元/平方米/月，按照平均住房面积80平方米计算，月租金大约为19200元以上；
三档是较低水平，月租金在145-160元/平方米/月，不过这档公寓占比较少。
图：上海服务式公寓平均月租金（单位：元/平方米/月）
信息来源：公开资料、同策研究院
按照各档次的占比进行加权平均计算，可得平均月租金约285元/平方米/月，相较于服务式公寓市场平均租金价格略高，这可能与抽样调查的样本有关（大多为主流产品水平，且选取的公寓地理位置较好）。服务式公寓一般较为集中在中心城区，但中心城区也存在地理位置上的差异。因而，除去地理位置上的差别外，服务式公寓定价策略的差异主要在于配套服务、房间内配备的设施以及附加装修配置等方面。
02
白领公寓
从集中式白领公寓租金价格来看：
开发商背景的万科泊寓和朗诗寓的坪效较高，大约为190元/平方米/月；
创业系背景的湾流和V领地月租金约为100-110元/平方米/月；
从分散式白领公寓租金价格来看：
蛋壳公寓的坪效略高，大约为130元/平方米/月；
其他分散式白领公寓品牌的月租金集中在100-130元/平方米/月；
青客公寓由于运营的大多是青年公寓，因此月租金相较于其他分散式白领公寓品牌更为便宜。
图：上海白领公寓的平均月租金（单位：元/平方米/月）
信息来源：公寓最前研、同策研究院
03
蓝领公寓
蓝领公寓发展较晚，在上海具有代表性的公寓品牌主要有安歆公寓、魔方的9号楼以及逗号之家。
从租金价格来看：
安歆公寓的平均租金约为110元/平方米/月；
逗号之家目前在上海只有浦东新区有一家门店，平均租金约90元/平方米/月；
魔方9号楼的平均租金约150元/平方米/月。
安歆公寓在上海分布的门店较多，且较为分散，因而平均租金较为适中。而魔方9号楼主要分布在中心城区以及浦东新区，因此平均租金略高。
图：上海蓝领公寓的平均月租金（单位：元/平方米/月）
信息来源：公寓最前研、同策研究院
长租公寓区域租金价格特征
01
服务式公寓
从区域板块的角度来看，除了徐家汇、人民广场等中心城区核心板块外，浦东新区的服务式公寓租金价格也普遍较高，这与近些年来浦东新区的快速发展有关。
陆家嘴板块吸引着多数金融业人士前来工作，相对应的高管人士配备的服务式公寓租金价格也较高。
中山公园板块选取的几家服务式公寓的租金价格相差无几，这可能是其配套服务，装修配置等较为接近。
总体来看，中山公园板块的租金要略低于其他核心板块。
图 ：上海服务式公寓分区域/板块的平均月租金（单位：元/平方米/月）
信息来源：公开资料、同策研究院
02
白领公寓
总体来看，无论是集中式还是分散式，中心城区白领公寓的租金价格普遍高于周边城区。但具体到单项目门店来看，有的公寓品牌分布在中心城区，但可能装修以及设施配置方面较差，导致其在中心城区的租金低于其他公寓品牌，如蛋壳、寓多多等；有的公寓品牌分布在周边城区，但坪效却可能高于中心城区，这与周边城区合租形式多、进而住房面积较小有关，如龙湖冠寓、万科泊寓在闵行区的分布略高于其在中心城区的分布。
图：上海白领公寓各区域板块的平均月租金（单位：元/平方米/月）
信息来源：公寓官网、同策研究院整理所得
03
蓝领公寓
蓝领公寓目前市场份额较小，上海的蓝领公寓品牌分布也较少，而且蓝领公寓按床位收取租金，在各区的租金价格相差不大，很难再分析其区域特征，因此本文暂不探讨。
▲以上内容摘自于《2018-2019上海住房租赁行业白皮书》
本文来源：金融界网站 
