近期，很多城市开始调整政策，奇怪的是，松的都是热点城市和区域。收紧的，却是人口外流、老龄化最严重的北国边陲省份黑龙江。为何会这样？调控从未有之大变局，且听我们娓娓道来。
1st
调控未有之大变局
有城市在试探松绑，有地方在加码调控！
该松的松，该紧的紧，这也正常，毕竟“一城一策”了嘛！但奇怪的是，松的都是热点城市和区域，比如广州、佛山、深圳、成都、青岛，近期或者局部松绑了限购政策，或者降低了住房交易的税负。近期收紧调控政策的，却是人口外流、老龄化最严重的北国边陲省份黑龙江。
近日，黑龙江出台新规，题目是《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》，六条措施，都是针对开发商的，刀刀见血！
一是严查购地资金。开发商要写保证书，买地资金是自己真金白银从腰包掏出来的，金融机构还要查，一经发现有违规，取消土拍资格，二年内禁入地市。
二是严格项目资本金监管制度。A级企业按照20%监管，B级企业按照25%监管，未定级或未参加评定企业按30%监管。项目取得《建筑工程施工许可证》前启动项目资本金监管。按完成工程基础、完成工程主体结构、工程竣工验收备案三个节点，分别返还项目资本金40%、40%、20%。
三是严格执行商品房预售标准。2019年1月1日后获得土地开发权的新楼盘，开发企业申请新建商品房预售的，多层楼房形象进度达到封顶时、高层形象进度达到总层数2/3时准予预售。
最后，以企业信用等级为依据，对项目在资本金、预售、预售资金监管等方面实行差异化监管。
毫无疑问，这几条击中房地产高杠杆、高周转的要害。全国楼市政策开始趋松时，一般逻辑中，类似黑龙江这类省份，应最积极“救市”的呀！为何逆势收紧了呢？广州、深圳、成都等热点一二线城市，当下最应该响应“房住不炒”、“不以地产刺激经济”！为何放松了呢？
2nd
预防“鹤岗现象”
黑龙江，断腕收紧，是为防范无效供应，防范更多的“鹤岗”（楼市白菜价）出现，防范楼市下跌、社会不稳，做提前应对。严查购地资金、项目资本金制度、严格预售监管，这是为防范烂尾项目、“跑路”给金融机构造成风险，给社会稳定造成风险（拖欠工程款、小业主维权）。
当前，对类似黑龙江这类人口外流、老龄化、少子化（超低生育率）的省份来讲，防范楼市下跌是调控主旋律。毕竟，“房住不炒”是顶层纲领，“稳地价、稳房价、稳预期”也是顶层纲领。
中国太大了，人口、经济史无前例的分化，造成的就是，楼市形势和前景上史无前例的分化。2018年，浙江省商品住房销售面积，依然保持近20%的增长，但黑龙江已经开始负增长了。
图 浙江省和黑龙江省新建商品住宅销售额同比开始分化
2005-2015年，黑龙江新开工始终大于销售和竣工，从2012年开始，竣工每年都在下降，2018年开始销售也在下降，而新开工还在增长。这意味着，从2019年开始，竣工交付将会大量到来。
考虑到人口形势，当前黑龙江的房子足够了，未来要防范的，是避免无效供应增加。
图 2005-2018年黑龙江省地产开发情况
要切实肩负起稳定楼市的责任。不然，约谈、问责，统统都来了。形势就是如此，各地主政者看着办！这一点，黑龙江省政府不是不清楚。
楼市“白菜价”的鹤岗，表面看，是因为人口外流，根本上则是产业出了问题。中国最重要的煤炭基地，这个标签一直贴在鹤岗身上，但在当代，物质资源对经济增长的贡献率不到5%。
产业升级不了，自然人口外流，留下的是国企退休的老人，而无力走出去的职工，也因为收入较低，不愿意生小孩。经济差了，离婚率都高。所以，总人口100多万的城市，房价跌倒1000-2000元/平米。地产继续吸附本省物质、金融、社会等资源，越来越多的鹤岗会在黑龙江出现。
对黑龙江来说，关键是要振兴人口，有人在，就有希望、就有一切，留得青山在，不怕没柴烧。要振兴人口，关键是振兴产业，因为人口跟着产业走。要振兴产业，首先就得像海南一样，以断腕之势挥别地产。
近期，国家运筹帷幄，阿里，腾讯，万达，恒大，京东等纷纷投巨资布局东北，“投资不过山海关”成为历史，这也是黑龙江省敢于对下滑的楼市再次动刀子的原因。
3rd
先行示范区的责任
对深圳来讲，它承担着历史重任，即以先行示范，引领和带动整个大湾区发展。能力越大，责任越大。
广东17.97万平方公里，珠三角5.6万平方公里。深圳发展的再好，也只是这1997平方公里好，若周围小兄弟仍落后，就称不上大湾区核心之所在，绝不是先行示范区要示范的那一面。
这几年，我们一直在唱红深圳、唱红大湾区。但是，与国际上几大湾区比，粤港澳大湾区人均GDP很低，甚至只有人家的1/4，广深也差的很远。而且，粤港澳大湾区内部，9个城市差距也很大，深圳与港澳差距大，其他城市（肇庆、江门、惠州等）与深圳、广州差距也很大。
因此，当务之急，深圳、广州要带动湾区各个小兄弟一起发展起来，这才是先行示范区。
9月19日，国家发改委主任何立峰在《人民日报》刊文指出，“示范”体现的是以“一马当先”带动“万马奔腾”，以一域服务全局，发挥对周边地区乃至全国的引领带动作用。
11月25日，中共广东省第十二届委员会召开会议，明确深圳要发挥好主体作用，各市要主动对接；推动广州实现老城市新活力，与深圳“双核联动、比翼双飞”，打造全省发展的核心引擎。
4th
地产将成重要资金来源
带动小兄弟们发展起来，广州、深圳的责任不小，落实大湾区核心城市，落实先行示范区，与周围兄弟们互联互通，建地铁、建人才房、教育医疗、生态环保、振兴产业、科技创新等，这是要花钱的。
钱从哪里？
“减税降费”的背景下，公共财政维持基本开支，已难能可贵了。
而地产活跃了，基于地产的各项融资、税收都能活跃起来，政府信用就得到扩展，公共服务就有了资金来源。比如，建地铁，未来只能靠土地融资了（广东土地储备债）；地产发展起来了，公共服务配套才能起来，这是任何园区、产业、城区发展的先决条件，也是引入人才的先决条件。
未来广州、深圳还将有大量的人口涌入，不会缺住房需求。只要房价稳定，政策松一点，鼓励更多的人买房，才能配建更多的人才房、贡献更多的土地出让金和税收，才能贡献更多的税收。
只要人才房配建好了，公租房到位了，普通住房价格、租赁住房租金稳定了，高端商品房多一些、价格高一些，没问题。
记住，要想带动周围的小兄弟们，广深两地就要足够强大，就要利用好地产这个工具。
国际大湾区，其核心城市的房价都很高，但一点也不影响其地位。佛山、成都、青岛等其他区域中心城市、强省会城市，也是一样一样的逻辑。
本文来源：金融界网站 
