房租上涨，背后的水更深

房租上涨不仅仅影响个人

上周五，真话财经发布了《房租“暴涨”，谁是推手？》一文，分析了大城市房租上涨的原因。没成想，这个行业的水更深。

过去三天，由房租上涨引发了接二连三的“突发事件”，从这些事件可以看出，单纯从供给和需求方面已经无法完全解释房租上涨的原因。

由于上周媒体对房租上涨的大规模报道，8月17日，北京市住建委、银监局、金融局、税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

8月18日，我爱我家副总裁胡景晖被辞职。胡之前曾讨伐长租公寓，称长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源。

8月19日，多家长租公寓运营商出面澄清，称自己不是高房租上涨的推手，房租上涨主要是因为供给不足。

一连串事件说明，在整个租房市场上，长租公寓运营商扮演了非常重要的角色。

不仅是北京上涨

最近，在很多关于房租上涨的报道中，都以北京举例，其实全国房租上涨的不仅仅是北京。

据统计，过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳，涨幅高达29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅全线超越北上广。

北上广深四大一线城市平均租金涨幅达到了20%，远超往年水平。7月以来，一线城市北上深广环比分别达到了2.63%、2.10%、3.1%、2.92%。某些热点地区的房租实际整体涨幅甚至超过10%，如北京五六环、深圳福田区等地方。

在北京，越来越多的白领住到了六环以外，还有很多刚毕业的大学生选择两人或三人合住一间房，当然，还有一批人悲吟着“北京只有地下室，没有梦想”，直接回了老家。

另据中国指数研究院发布的数据显示，7月份，北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨。

租金涨势之迅猛，令人咂舌。虽说房价暴涨已经带来很多社会问题，但相较而言，房租暴涨严重性可能更甚——买不起房的退路是租房，但如果连租都租不起了，这事儿真就大了。

20%被认为是房租与收入比较为理想的比例，既能保证居民基本的消费生活，也能维持租赁市场的稳健发展。但据估算，像北京这样的一线城市，房租与收入比已经高达45%。

胡景晖接受《中国经济周刊》采访认为，超过40%已经是一个比较沉重的负担。在欧美发达国家，三分之一的收入无论如何也够支付房租了。

房租的暴涨必然挤压其他方面的消费。以至于“还要不要消费这驾马车了”之灵魂拷问红遍网络。

背后的资本推手

在中央倡导“租购并举”之后，长租市场就成为一个被资本竞相吹捧的风口。与此同时，魔方公寓、蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化租赁企业的“跑马圈地”，也正式进入白热化状态。

竞争到一定程度，争抢房源、哄抬价格就成为某种意义上的常态。一套原租金为6500元的房子，经过蛋壳、自如等长租公寓的“激烈抢夺”，房租被硬生生被抬高到9000，早已不是什么新鲜事。

据新华社报道的一个案例，最近中天置地的中介李先生刚刚以8000元/月租金成交了北京东四环老君堂附近一套总面积为180多平方米的四居室，他透露，这套房子正是同链家、润邦一起和房东谈的，谈价过程如下：

房东报价6500元——链家报价7500元——李先生报价8000元（签三年）——最终的成交价比房东的出价高出23%！

深入交谈后，李先生还表示，这套刚刚拿下的房源，他可以分得利润的10%。刨去起初的装修、家居等费用，头一年的分红将在1万左右，后两年收入无疑将更多。

曾任我爱我家集团副总裁的胡景晖直指，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。

他认为，在这一波房租上涨中，这些长租企业的推波助澜占到了三分之一的权重。

而在发表完这番言论之后，胡景晖已经离开了我爱我家。

中原地产首席分析师张大伟称，经他调查，同一个小区，同样的户型，装修差距不大，但中介托管的房源比非托管的房源贵22%。而在市场上，已经很难找到非中介或者非公寓企业的房源了。

“这些租赁企业很大部分都是通过低价囤房，包装后高价出租，赚的是租金上涨的差价。这种情况下，部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据，对于市场来说，就是在制造上涨预期。”

而对于机构化租赁企业来说，另一个算盘在于，通过对小业主房源的收编、改造，最终形成逐渐取得市场分发权和定价权的“巨头”。

金融化的长租中介

面对舆论质疑的洪流，长租公寓们的回应很有意思——“管理成本高，根本不挣钱”。

自如CEO熊林称：北京是自如从2011年成立以来唯一盈利的单体城市，且仅是“微利”。

不挣钱却也要高价屯房，是要作甚？

在专业人士看来，这主要在于长租公寓的自我定位是互联网企业，而非线下牵线搭桥的传统中介，他们的目标是互联网化的中介巨头。

这就不可避免地使他们的商业立即带有互联网化的流量经营思维：为租客定制各类增值服务，从搬家、维修到沙龙、郊游和聚会，形成社群内的重复消费。

更为重要的是，要成为高估值的互联网化巨头，最简单的方式就是烧钱——不惜代价拿到垄断地位，获得定价权。

然而，更值得警惕的是另一个助推逻辑——资产证券化。

目前，新派公寓、魔方、蛋壳以及自如等长租公寓企业均发行了资产证券化产品。以魔方公寓信托受益权资产支持专项计划（魔方“ABS”）为例，三档的预期收益分别是4.8%、5%和5.4%。

有分析认为，可观的收益是资产证券化产品吸引投资者的首要条件，而这必然要求租赁企业提高租金。

但自如CEO熊林说，资产证券化产品的收益并不由上涨的租金收入直接构成。以自如为例，自如发行的两款ABS以基于租房场景的消费分期贷款为底层资产，租客在租房时签署贷款合同，还款时伴随一定比例的贷款费用，投资人的预期收益来源于贷款费用而非房屋租金，“也就是说，影响投资者收益的并不是租金的增长，而是自如有没有稳定的资产质量和良好表现。”

那么，资产质量怎么评估？

还是得回到房源上。毕竟，有更多更好的房源，资产质量才会更高。说了半天，又回到“跑马圈地”，哄抬租金上去了。

高租金导致高通胀

华创证券在研究报告中称，我国服务消费发展与经济社会发展不匹配，服务消费占比与同时期发达国家相距较大，其中一个原因便是国内住房消费占比过大，挤占其他服务消费空间。

与房价上涨相比，房租上涨对居民生活成本的影响更大，这是因为房价上涨过程中，居民可通过住房贷款来进行弥补，但是房租上涨将直接抬升租户生活成本，降低其他商品或服务的消费水平。

以北京市为例，2017年北京市平均工资增速为8.4%，但是平均房租却从67.08（元/月/m^2）上涨至87.01（元/月/m^2），涨幅高达29.7%，远超平均工资的增速。考虑到社零并不包括租房消费，因此，社零消费增速不断下滑便不足为怪。

最主要的是，房租上涨还将推升通胀水平，通胀压力将逐步释放。

房租上涨对通胀的影响主要通过两个路径：

其一，房租直接体现在CPI居住分项中的租赁房房租，从而直接对CPI产生影响。房租的上升推升租赁房房租增速上升，对CPI产生拉动作用。

其二，目前我国人口红利正在逐步减少，房租带来的生活成本上升将传导至工资水平上，使得工资水平被动提高，这无疑将带动企业成本的抬升，从而提高生产价格。

这种传导途径主要体现在劳动密集型行业，如餐饮、快递、美容美发、家政服务等服务行业劳动需求量较大，受到的冲击较大，企业工资成本上升进而转嫁给消费者，这是近年来服务消费价格上升迅速的原因之一。

所以，房租上涨不仅仅影响个人，可能还会引起整个经济的连锁反应。

部分来源：新华社、凤凰财经、侠客岛、中国经济周刊、华创证券等