金融界网站讯 上海SOHO天山广场，位于长宁区重点建设的虹桥涉外贸易中心核心地段的写字楼，它是阳光海天在上海运营项目中的代表之一。金融界网站近日对话SOHO上海第八分公司资产管理总经理于至辉，他从2018年开始主管上海SOHO天山广场项目，见证了专业停车资产管理团队运营为天山广场项目带了的变化。
对于停车场运营，于至辉开门见山表示：“停车场运营有很多瓶颈和困惑。比如，作为写字楼工作日车位紧张，一到周六日车位充裕。但对于运营者来说，没有充分利用的停车场没有创造其最大收益。”
他的观点表达了车位供需基本矛盾。对于商业地产运营方来说，需要的是数量和效率的双重提升。而智慧停车重要性凸显，城市停车难问题的解决一方面要靠停车场和车位数量的提升，另一方面也需要提升停车位的使用效率。目前我国的停车场管理效率的普遍处于较低水平。
通过分析上海SOHO天山广场附近停车数据，2018年阳光海天开始对上海SOHO天山广场进行运营，其中一项措施就是合理调整停车优免及收费结构，提升停车收入。上海SOHO天山广场从2019年4月8日开始调整收费结构：调整前是8元每小时，64元封顶；调整后为12元每小时，96元封顶。
图一：上海SOHO天山广场停车场出入口智能支付
于至辉表示：“提升停车费并没有影响停车场的收入和运营效率，于此同时还推进提升了临停收入手段，通过与周边商业、写字楼、楼内物业合作快速引入月租客户。作为第三方能够快速整合周边停车需求，这是我没想到的。”
除此之外，阳光海天还与当地社区和交管部门合作，推进便民闲时月租，提高闲时利用；与楼上和周边商户进行电子优惠券合作，吸引周边消费用户，提升临停收入；与周边商业南丰城进行联动，提高项目闲时车位利用率，增加临停收入。”
增加收入的同时，也在促进运营成本的降低。通过智能化改造，合理改造场内动线，设置无人化收费岗亭，优化人员岗位编制，控制人员成本。通过资产管理和运营管理，上海SOHO天山广场停车场收入增加20%，运营成本降低20%。
据申港证券行业研究分析，我国的乘用车保有量近年来一直保持持续提升态势，截至2018年，我国的乘用车保有量超过2.3亿辆，超过20个城市乘用车保有量超过200万辆。而城市的停车场建设受制于各种因素，与乘用车保有量逐渐脱节，根据住建部发布的《城市停车设施规划导则》，规划人口规模大于50万人的城市，停车位供给量应控制在机动车保有量的1.1倍~1.3倍。
近日，中共中央政治局召开会议稳增长措施中提出稳定制造业投资4项重点包括城市停车场。其中“城市停车场”作为“新基建”的重要内容，首次被提及，城市停车改造进入改革红利期。
破局迫在眉睫，一方面靠政策引导支持；另一方面需要新产业和技术的加入，帮助商业地产促进存量改造，产业升级。
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