小王是一个在上海工作了3年的职场次新人。他最近有点烦，因为正准备买房时，却撞上了房贷新政。前前后后看了好多篇新闻报道，最后还是没搞懂：执行新政后，这房贷利率到底会升还是会降？
所谓房贷利率新政，其实就是房贷利率换“锚”。日前，央行对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整，从计算逻辑上，个人住房贷款将要直接与LPR（贷款市场报价利率）挂钩。人们熟悉的“基准利率”将告别历史舞台。
对于购房“刚需族”来说，他们只想知道：改革后的个人住房贷款利率，具体如何定价？
一头雾水之下，小王找到了在银行工作的亲戚老王。
老王说：首先你要记住一个公式！
小王
这个公式我看到过，但看不懂。
老王
自2019年10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。
小王
请说人话！
老王
咳咳~~例如，现在的5年期以上商业贷款的基准利率是4.9%。如果你现在要在上海买房，国有大行还保持首套基准利率上最低再打95折的优惠，也就是说，你可以享受到4.655%的房贷利率优惠；再比如，你现在马上飞到广州去买房，那里的首套房贷最低利率是在基准利率上再上浮5%，也就是5.145%。
小王
还没说到重点，那执行新政后呢？
老王
以后啊，房贷利率就不再参考基准利率上下浮动了，而是会参考每个月公布的LPR，就是贷款市场报价利率。它每个月公布一次，不管它怎么浮动，房贷利率都会在此定价基准上再加点形成，1个基点等于即0.01%。
例如，你要买首套房，计划贷款30年，以最新公布的5年期以上LPR利率4.85%为例，银行可能会根据你的信用资质在4.85%基础上加10个基点，即加0.1%，那你每个月的房贷利率就是4.95%。不过，因为LPR是浮动的，以前那种“上浮”多少倍、几折优惠的说法也不会再出现了。
总之，首套房贷利率只能比LPR高、不能低；二套房贷款利率在不低于LPR上至少再加60个基点。
小王赶紧在笔记本上记下：
小王问：那到底会升还是会降？
小王
那等我以后贷款买房时，会加多少点呢？
老王
这就要看两点了：一看当时的住房信贷政策，二看你个人自身的信用资质。
小王
如果我要在上海买首套房，我的个人信用资质也不错，工作也稳定，说不定能享受到最低的房贷利率。那么，实施房贷利率新政后，利率到底是升了还是降了？
于是，老王帮小王算了一笔账：
以上海为例，现行的上海首套房贷最低利率，是在基准利率上再打9.5折，即4.655%。小王如果贷款300万元，贷款期限为30年的话，则每个月要还15470.09元；而新政执行后，参照LPR最新的数据4.85%，在不加点的情况下，同样是300万元、贷款30年，每个月要还款15830.75元。就差了三四百块。
于是，小王列出了一个表格作参考，发现：在不同情况下，新政前后每月还款金额相差并不大。他感叹道：看来，不能简单笼统地只看新政后房贷利率上涨或者下跌。
小王追问：
未来如果后悔，还能重新定价吗？
小王
如果我的房贷期限是30年，万一未来10年之后，LPR大幅下行，我岂不是亏了？
老王
你可以在与银行签合同时，就约定未来利率可以重新定价。但要确定一个重定价周期，比如每3年根据定价基准的浮动情况，重新形成贷款利率。反正，重定价周期最短为1年。
小王
这样看来，这个加点多少，很重要啊。
老王
刚才所说的加点标准，其实只是全国统一的最低要求，每个省市按照当地房地产调控情况，还可以再加点，这就是所谓的“因城施政”。然后，每家银行还可以根据风险评估再加点。
小王
难道，对于我们这样的购房“刚需族”，就不能有更便宜一点的房贷利率吗？
老王
公积金个人住房贷款利率目前不调整，贷款期限5年以上的公积金贷款利率只有3.25%。
小王
看来，只能努力工作了。将来或许能多一点公积金、少一点商贷。
本文来源：上海证券报 
