假期回来
什么高科技
什么5G
什么养猪都没涨
房地产反而却躁动起来了
于是乎
一潭死水之下
久久没人提起的房地产又开始进入小伙伴的视野
这不
昨天就有小伙伴提醒我
似乎好久没有分析过房地产了
问我关于房地产的观点有变化吗?
我的答案是没有变化
即便是坊间一篇看空声
一边倒的对房地产喊打喊杀
大树依然坚持
「现在的中国房地产依然处于半山腰」的观点
如果你处于一个限购的城市
并且你还有购房的资格
那么不要浪费这来之不易的资格。
对于房价其实并不需要特别复杂的分析就可以理清楚。
01
房地产的现状——直在上涨,从来没跌过
大家凭感觉好像觉得房地产很冷清,好像觉得房价跌了,但是这种感觉往往是不靠谱的,这种感觉的产生往往受到一城一地甚至一个楼盘的影响,落实到全国的整体情况,我们会发现,房地产虽然遭遇史上最严厉的管制,但是房价却还没开始下跌。
这是国家统计局公布的全国70个大中城市新建住宅价格指数环比走势,看看红圈里面就是2019年的房价环比走势,这个环比数是多少不重要,关键的是这个数据始终处于0以上,这意味着新建商品房,今年以来每月都在上涨,没有下跌过。其中,二三线城市的房价上涨从2016初开始一直持续至今,期间虽然发生了棚改政策的变化,但是这并没有影响到房价的趋势,只是涨的快慢罢了。一线城市因为2015-2016年涨的太狠,2017年出现了一段时间的下跌调整,但是2018年以来也一直维持着上涨。
这是新建商品房的现状,当然,你可以说新建住房的价格因为行政管制出现了扭曲,那好,我们看看没有限价的二手房:
二手房的表现确实比一手房要差一些,但是却并不妨碍其环比主要时间里都处于0值以上,尤其是二三线城市房价和一手房一样,都是2016年至今都处于每月上涨的状态,一线城市17年之后一直处于围绕零值上下波动的状态,基本上走平。
所以,目前房价的现状就是没有下跌,你可以不信,但是事实如此。另外,一手房的价格才和上市房地产公司的业绩有关系,这也是为什么现在股票里的房地产板块有机会的原因。
02
我国房地产的需求依然处于增长期
房地产的供需矛盾其实并不需要多么高深的分析,看看这么严厉的限购政策就知道了,大树是没见过在哪个过剩的市场里,国家还要限购的。为什么要限购?常识的逻辑就是这东西供不应求啊。
详细来说,对于房地产的需求,大家本能的恐惧就是中国人口老龄化以后房子卖给谁这样的问题。确实,这个问题需要担忧,但是距离需要担忧这个问题的时间还很远。人老了就不住房子了吗?事实上,从人口老龄化到人口的减少还有很长的时间要走,现在我们的人口仍然在增长,起码要等到50后退出历史舞台人口才有可能见顶,按照我们现在人均寿命76算,这个时间至少要2026年,距离现在还有7年。
人口数量是一切需求的基础,房地产也不例外,但是房地产除了人口,其需求是以家庭为单位的,而我国的家庭人口数却处于不断下降的趋势:
这是截止2010年人口普查的数据,从50年代到现在,家庭平均人口从接近4.5到3.1,下降了25%。最近九年的数据没有,但我们有理由相信这个趋势仍然在持续,剩男剩女单亲家庭都成为社会问题了,现在怕是已经在3以下了。所以站在家庭数量上,这个拐点恐怕要被推迟到2030年以后去,这距今就十年了。
除了这个基础的需求外,被限购政策抑制的强烈的改善住房需求更是刚性的,很难想象,一个二胎家庭住在90平米以下的住房里有什么美好生活可言。这个需求的释放不需要取消限购,放松下金融条件就立马爆掉,不信到时候看。
03
房地产的供给能力持续下降
需求端说完,我们看看供给端。现在的住房供给其实是被严厉限制的。房地产开发融资就像过街老鼠被严防死守,好不容易搞到点钱可以开发房子了,结果又要配套一批租赁用房不能卖的。这样管制的结果就是未来可售住房的持续下降:
看看这个房地产待售面积的图,然后再看看母猪的图:
是不是有种不寒而栗的感觉?2014-2016年能繁育的母猪数量持续下降但是猪肉价格却是横盘,但到了2019年,猪肉就直接起飞了。虽然猪肉和房地产有很多差别,房地产也不会有非洲猪瘟这样的疫情,但是背后的经济规律却是一样的,当供需矛盾达到一个临界值的时候,猪肉可能就是前车之鉴。
在一个供给被严格限制的行业,大家不要相信房地产商熬不住了会降价卖房的鬼话。即便有房地产商熬不住了,其结果也是大鱼小鱼,好处哪里轮得到比倒下的小房地产商更小的散户。所以,房地产板块不错,龙头房地产更加不错的道理就在这里了。
04
说说房地产到底有没有崩盘的风险
房地产有没有崩盘的风险?当然是有的,但这个风险来源并不是什么房价泡沫,租售比、收入房价比之类的东西,而是经济衰退。一个城市的房价,本质上是这个城市未来经济成长的折现,折现值的高低和这个城市的经济增速有关。所以,房地产会崩盘吗?有可能,但前提是经济先衰退,并且衰退持续一大段的时间,足以扭转大家对中国经济增长前景的预期。那中国衰退的概率有多大?经济减速是真的,但是衰退的概率太低了,即便发生2008年一样的金融危机,中国政府的政策空间是全球主要国家里最大的,而直接放松房地产的管制本身就是政策空间之一。
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好了,啰里八嗦说了这么多,对于房地产我们该怎么办?很简单,有资格的把资格用了,不需要资格的地方谨慎一些,没资格的买买房地产龙头股票,这些东西现在确实算得上是物美价廉。不要相信什么国家的未来要靠高科技所以要投资高科技的鬼话,我们要清楚的知道,「国家的未来靠什么」和「股市什么东西能涨」是两回事。科技决定了国家竞争力的制高点,但是房子却决定了我们是否会有更美好的生活。