2019年下半年楼市新特征及五大核心观点

　　一、政策趋势：

　　过冷则定向宽松、过热则收紧抑制

　　2019年7月的政治局会议相比4月份，总体政策取向未出现重大变化，在经济下行压力加大同时重申“房住不炒”，并首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，让市场看到了高层对于推动经济高质量发展的决心。

　　当前“国内经济下行压力加大”，作为宏观经济支柱产业，为何“不将房地产作为短期刺激经济的手段”？同策研究院认为有以下四点原因。

　　“不将房地产作为短期刺激经济的手段”不代表长期内房地产与经济不可以协调发展。一方面，从房地产业增加值占GDP比重看，其作为宏观经济支柱产业的地位尚未改变。另一方面，我国城镇化仍有10年快速增长空间，房地产作为城镇化的主要推手依然不可或缺。

　　从宏观面、中观面和政策本身这三个因素考虑，出台房地产长效调控机制具有必要性。宏观看，改革进入深水区，经济发展遭遇瓶颈，房地产刺激经济的短视行为应逐步让位于结构性转型；中观看，几十年的城镇化高速发展，我国人口与产业结构发生了显著改变，房地产已进入换挡期，而地产调控应符合行业阶段特征，切忌一成不变；微观看，以往的地产调控政策治标不治本，违背市场化原则，效果并不理想，只有建立长效调控机制方能标本兼治。

　　政治局会议前后，苏州、大连、西安等上半年房地产市场较热城市纷纷出台收紧措施，以呼应中央决策。当前，在部分城市楼市热度依然较高背景下，政策面严控短期不会改变。

　　所以同策研究院预判，730政策后楼市调控打破了全面放松的预期，但从政策施行来看，各地政府将通过“过冷则定向宽松、过热则收紧抑制”的方式稳定房地产市场。

　　▲同策集团首席分析师张宏伟先生上台发言

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　　二、货币环境：

　　房企融资防火墙已筑，降准资金难入楼市，2019-2020年房企资金面仍然偏紧

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　　9月6日晚间，为支持实体经济发展，降低社会融资成本，中国央行决定于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，同时对仅在省级行政区域内经营的城商行定向降准1个百分点。全面降准与定向降准结合，助力实体经济复苏。

　　2016年以来，为应对经济下行压力，央行通过多种渠道释放流动性，从当前的银行间同业拆借利率来看，隔夜SHIBOR处于历史中低位，反映银行间市场资金较为充裕。

　　从2011年开始，工业制造业名义GDP占比出现明显下滑，对经济增长形成负面影响，从2017年开始，CPI走势与PPI走势背离，说明工业企业的再投资意愿持续下降，降低制造业企业融资成本、促使资金从商业银行传导到企业层面，为央行的主要出发点。

　　M1-M2增速反映贷款需求变化以及企业对经济信心程度，当前中央货币政策呈逐渐放松趋势，传导到商业银行层面资金较为充裕。但由于当前对经济信心程度稍弱，货币从商业银行传导到企业及个人层面仍然有一定阻碍，因而全国整体货币环境仍然偏紧。从周期角度看，当M1-M2位于周期谷底时，全国货币环境整体偏紧，预计当前2019年至2021年全国货币环境整体偏紧，但从小周期角度看，2019年4季度至2020年货币环境将有定向宽松。

　　今年5月份以来，银保监会先后下发23号、64号文等严格规范房地产信托以及银行开发贷，房企融资防火墙被进一步筑牢。宏观经济下行下，中央货币政策虽然呈逐步放松趋势、银行间市场资金较为充裕，但房地产作为结构性调整目标，对房地产融资放宽的可能性很低，2019-2020年房企资金面仍然偏紧。

　　8月，央行、银保监会对房企监管再度收紧，黑5月历史再度重演，房企融资进入寒冬。8月，同策研究院监测的40家典型房企融资规模仅368.26亿元，环比大幅下降近6成。此次降准后，由于防火墙存在，房企融资依然难有好转。

　　三、土地市场：

　　政策引导下，土拍阶段性降温，把握2019年3、4季度低价拿地机会

　　从一二线城市楼面价及涨幅看，2016年是全国一二线城市土地楼面价集中大幅上涨年份，从城市差异看，中西部、东北部城市土地价格上涨时点滞后东部城市约1年左右。2019年上半年核心二线城市土拍回暖、楼面价同比出现一定涨幅，而2019年730政策出台前后，各城市土地楼面价相对2019年上半年整体处于平稳甚至略有回调的状态。

　　从三四线城市楼面价涨幅看，2017年是三大区域土地楼面价集中大幅上涨年份，2019年730政策出台前后，各城市土地楼面价相对2019年上半年整体处于平稳甚至略有回调的状态。

　　2015-2018年品牌房企在全国不同区域、能级城市轮动拿地，直接促成了各地土地成交楼面价的轮动上涨，从投资拿地逻辑看，主要是调控区域差异、货币棚改扩大、中西部去库存战略影响三大推动因素。

　　经历2018年4季度的土地市场冷淡期，2019年2-6月全国核心一二线城市土地市场率先回暖、地王重现。

　　一方面，2019年5、7、8月，银保监连续规范地产融资。同时，住建部门暂停部分房企公开市场拿地；另一方面，在前期高价地项目未能妥善解决、上半年销售回款不力情况下，房企拿地逻辑不得不进行调整。当前至2019年年底，在政策引导下，土拍将阶段性降温，是有资金优势企业地价拿地的良机。

　　二线与强三线城市土拍溢价率周期滞后M1增速周期1-3个月，普通三四线城市滞后6个月。M1同比增速将于2019Q4-2020Q1进入实质上升期，故长期看：预计2020年Q2二线城市将会再一次率先迎来土拍高潮。短期看，2019年3、4季度土地价格处于低位。