房企凶猛

财报季刚过，今天来讲几家“凶猛”的房企。

一家净利润以翻两番的速度增长，一家刚刚迎来百亿级的险资入股，还有一家顶别人五家。

天津市有且只有一家世界500强企业，是地方国企——天津物产。

它是天津市最大企业（按营收排名），依照《财富》杂志列出的数据，2017年该公司营业收入665.8亿美元，净利润1.2亿美元。

但天津市最赚钱企业（按利润排名）另有其人，也就是本节的主角——融创中国。2017年年报显示，该公司营收658.7亿人民币，净利润116.6亿人民币。

*2017年，融创中国总部从天津搬往北京，目前是双总部办公，但集团官网上的总部地址仍为天津。

按照2017年美元兑人民币平均汇率6.75计算，天津物产的营收是融创的近7倍，而利润只有融创的十五分之一。

2016年的时候还不是这样。

那年，天津市最赚钱企业是渤海银行，而融创的营收排在全市第20名左右，利润排在前5名开外。（只计总部在天津的企业）

要知道，在中国，如果某省最赚钱的企业是银行，这把交椅几乎是无法撼动的。因为这家银行影响着一省乃至全国的金融稳定，不允许出乱子，在此基础上，不管省内其他行业如何兴衰，银行总是不急不缓地向前发展。

大到北京的工商银行、上海的交通银行，小到重庆的重庆农商行等等都是如此。

唯有天津这座直辖市生了变数：融创异军突起，2016年净利润29.4亿，2017年净利润116.6亿，翻了两番，一举夺过利润冠军。

看看增长曲线，童话故事都不敢这么写。

你可能会问：等一下，融创不是2017年投资乐视亏大了吗？

是啊，这才是最妖异的地方。

按照董事长孙宏斌在2017年业绩发布会上的说法：对乐视我们去年(计)提了165.5亿(损失)，你还怎么壮士(断臂)？脑袋都砍了。

2017年，融创税前净利润153.6亿，若是没有乐视这一出，则是319.1亿，按照所得税占三成左右估算，净利润率将达到34%，甚至高于腾讯阿里等互联网企业。

当然，“假如做对所有选择”是个不切实际的幻想。老孙自己也说：做生意是有输有赢的，不可能每件事都赢。十件事中，八件赢了，两件输了，这公司就很好了。

那我们就来看看，融创做对了什么，以至于“砍了脑袋”都能利润翻两番。

简单来说，融创做对了两件事，一是疯狂拿地，二是疯狂并购。请注意，这里“疯狂”形容的是增速，而不是心态。虽然外界认为融创尤其是孙宏斌确实疯狂，但管理层自认为决策还是很稳健的。

其实两件事就是一件事，按孙宏斌的说法：房地产呢，买股权就是买(土地)项目。不过我们还是分开讲。

先说疯狂拿地，最近五年，融创的土地储备增长情况如下：

融创年报里写着，“2016年抓住市场机遇补充大量优质土地储备”“超过96%位于一线、二线及环一线城市”“2017年，在充足高质量土地储备的支持下，本集团持续加大推盘力度，合同销售金额同比增长约140.3%。”

也就是说，2016年土地储备激增，奠定了融创2017年的业绩。依此逻辑，2017年土地储备再度激增，也预示着2018年的业绩。

不过，两年之间尚有一点点差别。2017年土地市场偏热偏紧，公开市场买地不划算，于是融创更多在用另一种方式拿地。

这就说到了第二件事，疯狂并购。

其实“融创一直以收并购作为增加土(地)储(备)的主要模式”（执行董事汪孟德原话），只不过2017年其势尤烈，失败典型是上文提到的乐视，成功典型则是万达。

去年7月，融创以438.4亿收购万达商业旗下14个文旅城91%的权益，年内得到其中13个（对价402.1亿）的控制权。

这带来了什么呢？

1.2017年，融创新增土地储备6764万平方米，而万达项目带来了5897万平米土地储备；（二者不是包含关系）

2.2017年，融创交付物业总面积486.0万平米（对应销售收入597.5亿元），其中万达项目交付182.7万平米；

3.融创“文旅业务收入及其他收入”（新增领域）从2016年的0.1亿增长至2017年的24.0亿，基本来自万达文旅城；

根据2和3保守估计，融创去年营收658.7亿中，三分之一来自收购的万达文旅城项目。

但这600多亿营收还要扣除500多亿销售成本，所以最后贡献的“小目标”也不算多，更大头的是下一项。

4.评估13个文旅城，属于融创权益的资产净值为607.6亿，而收购的现金代价只有402.1亿，中间差出的205.5亿，计入此次收购的收益。

也就是说，销售收入之外，融创在“其他开支及亏损”等科目里因为乐视损失了165.5亿，同时在“其他收入及收益”里因为万达增加了205.5亿。

一年之前，签约之时，王健林曾说：“(此次交易)使融创财务报表合并的收入和利润大涨，预期两年左右，可以助力融创进入中国房地产企业收入前两名。”后半句话还不能确定，但前半句话确实不是虚言。

或许后半句也不是虚言。

2017年，融创合同销售金额跃居行业第4，仅次于碧桂园、万科和恒大，而2016年它还排在第7，2015年在第9。

2017年，融创土地储备跃居行业第3，仅次于恒大和碧桂园，土地位置还普遍更好，而2016年它在第6，2015年在前10名开外。

身处第二梯队的融创，正在向第一梯队急速迈进。

挡在它面前的唯一一个问题，是现金流。15年前，同样是孙宏斌创办的天津房企，当顺驰叫板万科，宣称中长期做到全国第一时，王石曾经反驳：不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险？

2006年，顺驰倒在了资金断流面前。如今，同样的配方，熟悉的味道，人们也对融创的现金流分外担心。毕竟，去年800亿的并购资金不是白来的，融创的负债总额一直在激增。

但由于预收账款作为负债入账等原因，房企普遍资产负债率很高。2017年，万科的资产负债率是84%，恒大是86%，碧桂园是89%，这样看来，融创的90%也没有格外吓人。只是“800亿收购+翻倍增长+孙宏斌”显得比较可怕。

今年3月底融创公布2017年年报之后，多家券商首次对融创股票给出“买入”评级，此前，他们的态度一直在“持有”“减持”“中性”“卖出”之间徘徊，理由主要是资金问题。至今，仍有人认为融创是强弩之末，理由也是资金问题。

是券商看错了吗？是融创赌对了吗？奇迹上演了半场，还有下半场才能看出分晓。

8月31日，融创中国公布2018年上半年业绩，营收增长215%，净利润又翻了近两番。孙宏斌现场吆喝：“建议我们的合作伙伴把土地卖给我们，拿钱去买我们的股票，这样收益更高。”

从接下来一周的融创股价来看，市场并不买账。

除了融创，还有很多房企突飞猛进。

诞生于廊坊市固安县的华夏幸福，一直是“产业新城运营商”的代表，紧跟国家区域发展战略，深度参与PPP（政府和社会资本合作）项目建设和开发，宣称“国家提倡什么，我们就做什么，国家手指向哪里，我们就去那里布局”。

也就是说，和其他房企不同，华夏幸福的核心客户是政府。

2015年，该公司迎来了高光时刻。《京津冀协同发展规划纲要》发布，相关政策加速落地，而华夏幸福在京津冀区域受托开发面积已经超过2000平方公里，受益匪浅。当年，华夏幸福销售金额迈进了全国房企前十名的门槛。

2017年，华夏幸福再次迎来了它的高光时刻。雄安新区横空出世，这支岁月静好的大蓝筹突然就成了雄安第一概念股，机遇与压力齐至。

这样讲述显得华夏幸福是坐等天恩雨露，当然不是，馅饼是留给张好嘴的人的。

按照中金公司的评价，该公司有三大优势：一、嗅觉敏锐，卡位精准；二、拥有全球最大的产业发展团队；三、成功案例和资源积累丰富。据此，中金公司甚至持续将华夏幸福作为A股地产板块首推标的。

除了券商，险资同样看中这家公司。今年7月，平安资管豪掷137.7亿成为华夏幸福第二大股东。而华夏幸福则承诺，以2017年归母净利润为基数，在2018年、2019年、2020年净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。

从京津冀到长三角、珠三角，从中原城市群再到东南亚（来自“一带一路事业部”），华夏幸福一步步推进中。

又一家第二梯队房企，在猛追第一梯队。（当然，也有人说它是强弩之末）

然后第一梯队就冒出来一位，告诉所有人，你大爷还是你大爷。

8月28日，恒大发布2018年中期业绩，营收3003.5亿，同比增长59.8%，净利润530.3亿，同比增长129.3%，总资产等多项数据创行业最高纪录。

530亿净利润有多恐怖呢？这个数字大于碧桂园、万科、融创、保利地产、绿地、华夏幸福的净利润之和。

“我们相当于前五家房企利润的总和，这不是一般的地产商想学就能学的。”恒大总裁夏海钧轻描淡写地说出这句话，却给人睥睨天下之感。

第一梯队的房企也在飞奔。

跑什么呢？

有人说他们“蒙眼狂奔”，有人说他们“末日狂奔”，由于房价高昂，想必公众对这些房企也没什么好评价。

小巴却没有批判房企的心情。

你以为是孙宏斌们、许家印们在驱赶房地产市场吗？不，是房地产市场在驱赶许家印、孙宏斌。财报、业绩，所有人都盯着呢，前人田地后人收，你做不好就被超过，被淘汰。

这些翻手覆手百亿资金的商业大佬，并不是房地产业的主人，而是房地产业的奴隶。他们也是“房奴”。

最近几年，房地产业的集中度日趋明显。一年之前，孙宏斌说，这是大公司的钻石时代，因为大公司会不断地吞占小公司的市场份额，前十家房地产企业会占据40%的市场。如今他发现自己估得保守了，前五家就可以做到。

You win, or you die. 没有中间选择。你说房企能怎么选？

于是我们看到一骑绝尘的恒大、拼命的碧桂园、狂追的融创……还有一堆出现在前者财报里的被收购的小公司。

按照《地产霸权》一书对香港房地产业的描述，等到市场份额吞吞并并差不多了，只剩几家巨头的时候，或许大佬们就能“翻身房奴做主人”了。

但在眼前，无比庞大的房地产业，仍旧裹挟资本，绑架政策，吸干其他产业活力，同时逼迫着所有房企。

房企凶猛，房企不得不凶猛。